Bostadsrätt eller villa — vad kostar det egentligen?
Valet mellan bostadsrätt och villa handlar om mer än livsstil. De två boendeformerna skiljer sig fundamentalt i hur bolånet fungerar, vilka avgifter du betalar och vilka dolda kostnader som kan dyka upp. Här går vi igenom de ekonomiska skillnaderna så att du kan fatta ett välgrundat beslut.
Den grundläggande skillnaden
Bostadsrätt: Du äger en andel i en bostadsrättsförening (BRF), som i sin tur äger fastigheten. Du har nyttjanderätt till din lägenhet — inte äganderätt till den fysiska bostaden.
Villa: Du äger fastigheten och marken helt. Du har full äganderätt och fullt ansvar för underhåll.
Denna skillnad påverkar allt: transaktionskostnader, löpande kostnader, och hur banken bedömer ditt lån.
Transaktionskostnader — den stora skillnaden vid köp
Här uppstår den mest konkreta ekonomiska skillnaden:
Villa — lagfart och pantbrev:
| Kostnad | Beräkning | Exempel (4 Mkr) |
|---|---|---|
| Lagfart | 1,5% av köpeskillingen + 825 kr | 60 825 kr |
| Pantbrev | 2% av nytt pantbrevsbelopp + 375 kr | 72 375 kr |
| Totalt | 133 200 kr |
Befintliga pantbrev från tidigare ägare överförs gratis. Köper du ett hus med pantbrev på 2 000 000 kr och behöver totalt 3 600 000 kr i pantbrev betalar du bara pantbrevskostnad på de nya 1 600 000 kr — en besparing på 40 000 kr.
Bostadsrätt — minimala avgifter:
| Kostnad | Belopp |
|---|---|
| Pantsättningsavgift | ~592 kr |
| Överlåtelseavgift | 0–3 000 kr |
| Totalt | ~600–3 600 kr |
Skillnad: Vid ett köp på 4 000 000 kr sparar du som bostadsrättsköpare ungefär 130 000 kr i transaktionskostnader jämfört med en villaköpare. Det är pengar som i stället kan gå till kontantinsats eller renovering.
Prisnivåer — februari 2026
Enligt Svensk Mäklarstatistik (uppdaterat 10 februari 2026):
Bostadsrätter:
| Stad | Pris/kvm | Medianpris | 3-mån förändring |
|---|---|---|---|
| Stor-Stockholm | 67 970 kr | 4 206 000 kr | -0,9% |
| Stor-Göteborg | 47 201 kr | 3 158 000 kr | +1,2% |
| Stor-Malmö | 35 822 kr | 2 530 000 kr | -0,1% |
Villor:
| Stad | Pris/kvm | Medianpris | 3-mån förändring |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 53 237 kr | 7 147 000 kr | +1,0% |
| Göteborg | 42 691 kr | 5 678 000 kr | -0,1% |
| Malmö | 37 700 kr | 5 206 000 kr | -1,1% |
Källa: Svensk Mäklarstatistik, rullande 3-månadersperiod.
Notera att villor i Malmö faktiskt har högre kvadratmeterpris (37 700 kr) än bostadsrätter (35 822 kr) — en ovanlig situation jämfört med Stockholm och Göteborg.
Månadskostnader — avgift vs drift
Bostadsrätt — månadsavgiften:
Avgiften till BRF:en täcker gemensamma kostnader: värme, vatten, fastighetsförsäkring, underhållsfond, föreningens lånekostnader, sophantering och administration.
Enligt Finansinspektionens data låg medianvärdet 2024 på 780 kr/kvm per år, vilket motsvarar ungefär 65 kr/kvm per månad. En tumregel är att en rimlig avgift ligger på 500–700 kr/kvm per år.
| Storlek | Avgift/månad (medel) |
|---|---|
| 50 kvm | ~3 250 kr |
| 70 kvm | ~4 550 kr |
| 90 kvm | ~5 850 kr |
Hushållsel ingår nästan aldrig — det betalar du separat.
Villa — driftkostnader:
Som villaägare ansvarar du för alla driftskostnader själv:
| Kostnad | Månad (120 kvm villa) |
|---|---|
| El och uppvärmning | 2 000–2 800 kr |
| Vatten och avlopp | 300–500 kr |
| Sophantering | 200–300 kr |
| Villaförsäkring | 500–700 kr |
| Underhåll (snitt) | 500–800 kr |
| Totalt | 3 500–5 000 kr |
Källa: HittaLanet och Hemnet, uppskattningar för 2026.
Faktorer som påverkar mest: uppvärmningssystem (bergvärme vs direktverkande el), husets ålder och energiklass, kommun (vatten/avlopps-taxor) och elzon.
BRF-ekonomi: Vad du måste kolla
En bostadsrätt kan se billig ut på pappret, men föreningens ekonomi avgör vad du verkligen betalar.
Granska årsredovisningen:
- Skuld per kvadratmeter — lägre är bättre. Hög BRF-skuld innebär risk för framtida avgiftshöjningar.
- Underhållsfond — sparar föreningen tillräckligt för kommande underhåll?
- Planerade projekt — stambyte, fasadrenovering eller takbyte kan kosta miljoner och höja avgiften.
- Resultat efter avskrivningar — visar föreningen vinst eller förlust?
Nytt från 2026: K3-redovisning
Från den 1 januari 2026 måste bostadsrättsföreningar tillämpa K3-redovisning med komponentavskrivning. Det innebär att varje byggnadsdel (tak, fasad, stammar, fönster, balkonger) skrivs av separat baserat på faktisk livslängd, i stället för att hela byggnaden skrivs av linjärt över 100–120 år.
Konsekvenser:
- Avskrivningskostnaderna blir högre och mer realistiska
- Tidigare dolda underhållsbehov blottas
- Föreningar som underfinansierat underhåll riskerar chockhöjning av avgiften
- Krav på 50-årig underhållsplan
Enligt E55 och Nyheter24 riskerar vissa BRF:er avgiftshöjningar på 20% eller mer om de inte anpassat sig. Kontrollera om din BRF redan övergått till K3 innan du köper.
Amortering — samma regler för båda
Amorteringskraven gäller identiskt för bostadsrätt och villa:
- Belåningsgrad över 70%: 2% per år
- Belåningsgrad 50–70%: 1% per år
- Under 50%: inget krav
Från den 1 april 2026 slopas det skärpta skuldkvotskravet och bolånetaket höjs till 90%.
En viktig skillnad: Vid bostadsrätt baseras belåningsgraden på ditt personliga lån i förhållande till bostadens marknadsvärde. Föreningens skuld räknas inte in i din personliga belåningsgrad, men den påverkar avgiften du betalar — och därmed din KALP-kalkyl.
Jämförelse: Samma budget, två val
Budget: 3 500 000 kr bostad, 15% kontantinsats, 2,6% rörlig ränta.
| Post | Bostadsrätt (70 kvm) | Villa (120 kvm) |
|---|---|---|
| Köpesumma | 3 500 000 kr | 3 500 000 kr |
| Transaktionskostnader | ~3 000 kr | ~116 000 kr |
| Lån | 2 975 000 kr | 2 975 000 kr |
| Ränta/mån (2,6%) | 6 446 kr | 6 446 kr |
| Amortering/mån (2%) | 4 958 kr | 4 958 kr |
| Ränteavdrag/mån (30%) | -1 934 kr | -1 934 kr |
| Avgift/drift per mån | ~4 550 kr | ~4 200 kr |
| Total månadskostnad | ~14 020 kr | ~13 670 kr |
I detta exempel är den löpande månadskostnaden liknande, men villaköparen betalar 113 000 kr mer vid köptillfället i transaktionskostnader.
Fördelar och nackdelar
Bostadsrätt:
- Låga transaktionskostnader
- Föreningen sköter yttre underhåll
- Enklare budget — avgiften täcker mycket
- Risk: avgiftshöjningar vid dålig BRF-ekonomi eller K3-omställning
Villa:
- Full äganderätt och frihet att renovera
- Ingen avgift till förening
- Mark som kan öka i värde
- Risk: oväntade underhållskostnader (tak, dränering, stammar)
Sammanfattning
Bostadsrätt och villa har liknande löpande kostnader, men skillnaden i transaktionskostnader är betydande — en villaköpare betalar lagfart och pantbrev som kan uppgå till 100 000 kr eller mer. Bostadsrättsköparen har lägre instegskostnad men bör noga granska BRF:ens ekonomi, särskilt med de nya K3-reglerna 2026. Oavsett val: räkna på hela bilden med vår bolånekalkylator, granska årsredovisningen eller besikta huset, och utgå alltid från bankens kalkylränta — inte dagens ränta.
Senast uppdaterad: 28 februari 2026