Amorteringskravet — vad gäller och hur påverkas du?
Om du har eller planerar att ta ett bolån i Sverige behöver du förstå amorteringskraven. Reglerna styr hur mycket du måste betala av på ditt lån varje år, och de är på väg att ändras. Från och med den 1 april 2026 träder nya regler i kraft som påverkar både kontantinsatsen och skuldkvotskravet. Här går vi igenom allt du behöver veta.
Vad är amortering?
Amortering innebär att du betalar tillbaka en del av ditt lån. Till skillnad från räntan — som är kostnaden för att låna pengar — minskar amorteringen din skuld. Varje månad betalar du alltså två delar: ränta till banken och amortering som minskar ditt lån.
Sedan 2016 finns det lagstadgade krav på hur mycket du måste amortera. Reglerna infördes av Finansinspektionen för att minska hushållens skuldsättning och stärka den finansiella stabiliteten.
Nuvarande amorteringskrav (till och med 31 mars 2026)
Amorteringskraven bestäms av två faktorer: din belåningsgrad (hur stor del av bostadens värde du lånar) och din skuldkvot (hur stor din skuld är i förhållande till din inkomst).
Belåningsgrad — tre nivåer:
- Över 70%: Du måste amortera minst 2% per år av det totala lånebeloppet
- 50–70%: Du måste amortera minst 1% per år
- Under 50%: Inget amorteringskrav — du väljer själv
Skuldkvotskrav (det skärpta kravet):
- Om ditt bolån överstiger 4,5 gånger din bruttoinkomst tillkommer ytterligare 1 procentenhet per år
- Det innebär att du som mest kan behöva amortera 3% per år
Viktigt att komma ihåg: Bolånetaket ligger i dag på 85%, vilket innebär att du måste ha minst 15% i kontantinsats. Detta ändras den 1 april 2026.
Nya regler från 1 april 2026
Regeringen har lagt fram proposition 2025/26:119 (“Utveckling av makrotillsynsområdet”) som riksdagen ska rösta om den 4 mars 2026. Om förslaget antas — vilket är troligt — träder nya regler i kraft den 1 april 2026. De innebär flera viktiga förändringar:
Det skärpta amorteringskravet slopas
Det extra kravet på 1% amortering vid skuldkvot över 4,5 gånger inkomsten tas bort helt. Det betyder att den maximala amorteringstakten enligt lag sjunker från 3% till 2% per år.
Enligt SBAB:s analys uteslöts cirka 23 000 unga vuxna i Stockholm och Göteborg från bostadsmarknaden på grund av just det skärpta kravet. SBAB:s chefsekonom Robert Boije har påpekat att unga vuxnas möjligheter “påverkades betydligt mer negativt av amorteringskraven än den bild som Finansinspektionen ger”.
Sänkt kontantinsats — från 15% till 10%
Bolånetaket höjs från 85% till 90% av bostadens marknadsvärde. I praktiken innebär det att du bara behöver 10% i kontantinsats i stället för dagens 15%.
Exempel: Vid ett bostadsköp på 3 000 000 kr minskar kontantinsatsen från 450 000 kr till 300 000 kr — en skillnad på 150 000 kr.
Tilläggslån begränsas
Om du vill utöka ett befintligt bolån (tilläggslån) gäller en gräns på 80% belåningsgrad, lägre än de 90% som gäller vid nytt köp.
Omvärdering av bostaden begränsas
Du får bara värdera om din bostad för att utöka lånet en gång var femte år. Det förhindrar att stigande bostadspriser automatiskt leder till högre skuldsättning.
Från föreskrifter till lag
De nya reglerna förankras i en ny lag — lag om begränsning av bostadskrediter — i stället för Finansinspektionens föreskrifter. Det ger reglerna starkare juridisk grund och kräver riksdagsbeslut för framtida ändringar.
Vad betyder det här i praktiken? Två räkneexempel
Exempel 1 — Nuvarande regler (före 1 april)
Du köper en bostad för 3 000 000 kr med 15% kontantinsats:
- Kontantinsats: 450 000 kr
- Lån: 2 550 000 kr
- Belåningsgrad: 85%
- Årsinkomst: 600 000 kr brutto
- Skuldkvot: 2 550 000 / 600 000 = 4,25 (under 4,5)
Amorteringskrav: 2% per år (belåningsgrad över 70%) Årlig amortering: 51 000 kr = 4 250 kr/månad
Exempel 2 — Nya regler (efter 1 april)
Samma bostad, men med 10% kontantinsats:
- Kontantinsats: 300 000 kr
- Lån: 2 700 000 kr
- Belåningsgrad: 90%
- Skuldkvot: 2 700 000 / 600 000 = 4,5 — men det skärpta kravet är borta
Amorteringskrav: 2% per år (belåningsgrad över 70%) Årlig amortering: 54 000 kr = 4 500 kr/månad
Trots högre lån slipper du det skärpta skuldkvotskravet. Den totala amorteringen ökar med 250 kr/månad, men du behöver 150 000 kr mindre i kontantinsats.
Tips: Använd vår bolånekalkylator för att räkna på just din situation med aktuella räntor och amorteringskrav.
Så beräknas belåningsgrad och skuldkvot
Belåningsgrad (Loan-to-Value, LTV) visar hur stor andel av bostadens värde du lånar:
Belåningsgrad = Lånebelopp / Bostadens marknadsvärde × 100
En bostad värd 3 000 000 kr med ett lån på 2 400 000 kr ger en belåningsgrad på 80%.
Skuldkvot (Debt-to-Income, DTI) visar förhållandet mellan din totala skuld och din bruttoinkomst:
Skuldkvot = Total skuld / Bruttoinkomst per år
Ett lån på 2 700 000 kr med en årsinkomst på 600 000 kr ger en skuldkvot på 4,5 gånger inkomsten.
Ränteavdrag — minskar din faktiska kostnad
Utöver amorteringen betalar du ränta på bolånet. Den goda nyheten är att du kan dra av en del av räntekostnaden på skatten:
- 30% avdrag på räntekostnader upp till 100 000 kr per person och år
- 21% avdrag på räntekostnader som överstiger 100 000 kr
Enligt Skatteverkets regler för 2026 gäller ränteavdraget fullt ut för bolån (lån med säkerhet i bostad). Notera att ränteavdraget för blancolån (lån utan säkerhet) har avskaffats helt från och med 2026.
Exempel: Om du betalar 90 000 kr i ränta under ett år får du tillbaka 90 000 × 0,30 = 27 000 kr via skatten, vilket motsvarar 2 250 kr/månad i lägre kostnad.
Undantag från amorteringskraven
I vissa situationer kan din bank bevilja tillfällig amorteringsfrihet:
- Särskilda skäl — arbetslöshet, långvarig sjukdom, dödsfall i familjen eller andra händelser som väsentligt försämrar din ekonomi
- Undantaget är alltid tillfälligt och kräver att du kontaktar din bank och ansöker
Bankerna är relativt restriktiva med att bevilja undantag. Kontakta din bank i god tid om du hamnar i en svår ekonomisk situation.
Strategier för smart amortering
1. Amortera mer när räntan är låg
Med Riksbankens styrränta på 1,75% (enligt beslutet den 4 februari 2026) och bolåneräntor som enligt SBAB väntas ligga stabilt under 2026, kan det vara ett bra tillfälle att amortera extra. Varje krona du amorterar minskar din framtida räntekostnad.
2. Fördela kontantinsatsen smart
Med de nya reglerna kan du välja att lägga 10% i kontantinsats och använda resterande sparande till extra amortering under de första åren. Det ger dig flexibilitet att komma in på marknaden snabbare.
3. Räkna på den verkliga kostnaden
Amortering är inte en “kostnad” i vanlig mening — det är tvångssparande. Pengarna du amorterar bygger upp ditt eget kapital i bostaden. Räntan däremot är en ren kostnad. Ha det perspektivet när du planerar din ekonomi.
4. Utnyttja skatteåterbäringen
Sätt in din skatteåterbäring som extra amortering. Det är pengar du inte är van vid att ha i vardagsekonomin, och effekten på din skuld syns snabbt.
Vad tycker experterna?
Förslaget att slopa det skärpta amorteringskravet och sänka kontantinsatsen har mötts av både positivt och kritiskt mottagande.
Positiva röster:
SBAB bedömer att förändringen inte innebär någon försämring av den finansiella stabiliteten. Hushållen har generellt goda marginaler och betydande tillgångar. Sänkt kontantinsats underlättar framför allt för unga och förstagångsköpare som i dag har svårt att komma in på bostadsmarknaden.
Kritiska röster:
Karl Walentin, professor vid Uppsala universitet och ledamot i Finanspolitiska rådet, varnar för att “de verkliga vinnarna är de som redan äger en bostad” och att lättnaderna riskerar att driva upp priserna. Swedbanks bostadsekonom Arturo Arques hade hellre sett att man behåller nuvarande regler och i stället riktar lättnader enbart mot förstagångsköpare.
Socialdemokraterna är enligt motion 2025/26:3911 “grundläggande positiva” till förenklingarna men varnar för att utan tillräckligt bostadsbyggande kan kreditlättnaderna driva upp priserna med mer än 5%. De föreslår kompletterande åtgärder som statliga byggkrediter.
Vanliga frågor
Kan jag amortera mer än vad kravet säger?
Ja. De flesta banker tillåter extra amortering utan avgift. Kontrollera med din bank, men det är nästan alltid möjligt.
Vad händer om jag inte klarar amorteringskraven?
Banken beviljar inte lån som kräver amortering du inte klarar av. Vid befintliga lån kan banken i extremfall kräva omförhandling eller, i sällsynta fall, att du säljer bostaden.
Gäller de nya reglerna mitt befintliga lån?
De nya reglerna gäller primärt vid nya lån och utökningar av befintliga lån. Har du redan ett lån med amorteringsvillkor baserat på det skärpta kravet bör du kontakta din bank efter den 1 april för att diskutera justerade villkor.
Ska jag vänta med att köpa till efter 1 april?
Det beror på din situation. Sänkt kontantinsats ger fler möjlighet att köpa, men kan också leda till ökad konkurrens och högre priser. Har du redan tillräckligt sparande kan det vara värt att agera före prisökningar.
Sammanfattning
Amorteringskraven i Sverige bygger på två nivåer baserat på belåningsgrad: 2% vid över 70% och 1% vid 50–70%. Från den 1 april 2026 slopas det skärpta kravet kopplat till skuldkvot, och kontantinsatsen sänks från 15% till 10%. Förändringarna underlättar framför allt för förstagångsköpare men möter kritik för att de kan driva upp bostadspriserna.
Oavsett vilka regler som gäller är amortering i grunden tvångssparande som bygger ditt eget kapital. Räkna på din situation med vår bolånekalkylator och prata med din bank om vilka villkor som gäller just dig.
Senast uppdaterad: 28 februari 2026